Bijna 15% van de kantoren staat nu leeg en veel voldoen niet meer aan de vraag. De taxaties zijn daarbij te hoog en niet goed gefundeerd, reden waarom Jan Sijbrand, directeur toezicht bij de Nederlandsche Bank (Fd 3 februari) pleit voor een betere, transparantere waardering van vastgoed.
Taxateurs zijn gewend om de waarde van kantoren te bepalen op basis van de inkomsten in verhuurde staat. Vervolgens wordt de contante waarde van die inkomsten gecorrigeerd voor leegstandskosten (vaak maximaal drie keer de jaarhuur). Leegstaande kantoren genereren geen inkomsten en het is onzeker of ze ooit nog worden verhuurd. Het vertrekpunt van deze waardering is daarom achterhaald.
Beter is het om de kansarme kantoren te waarderen op highest and best use (HBU). Daarvoor dient onderzocht te worden naar welke gebruiksfuncties nog vraag is en of pand en locatie daarvoor geschikt zijn (te maken). Een technisch onderzoek kan uitwijzen welke mogelijkheden er zijn voor transformatie of sloop-nieuwbouw. Een financiële scenarioanalyse op basis van een residuele waardebepaling voor de gewenste gebruiksfuncties geeft vervolgens aan welke functie de hoogste waarde oplevert.
Het leidt tot een gedegen indicatie van de waarde voor het vastgoed. Dat vraagt echter wel om een andere aanpak en bredere kennis van het taxatieteam.
Lees het volledige artikel ook onder Downloads.